En cas de mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés de loyers commerciaux, la loi de simplification économique du 26 mai 2026 subordonne désormais l’octroi de délais de paiement à la reprise intégrale du paiement du loyer courant. Un tribunal écarte cette nouvelle disposition car son entrée en vigueur, trop récente, n’avait pas permis au locataire d’anticiper cette nouvelle exigence.
La clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux (C. com. art. L 145-41, al. 1). Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5, al. 1 du Code civil peut, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée (art. L 145-41, al. 2). Pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, l’octroi de délais de paiement est subordonné à deux conditions supplémentaires lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre pour non-paiement des loyers : le locataire doit prouver sa capacité à régler sa dette locative ; il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience devant le juge saisi (C. com. art. L 145-41, al. 3 et 4 issus de loi 2026-403 du 26-5-2026 de simplification de la vie économique).
Le 12 février 2026, un bailleur de locaux commerciaux délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre de loyers impayés. Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur saisit le juge des référés le 2 avril 2026 afin qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire. L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 4 juin 2026, fait l’objet d’un renvoi puis est plaidée le 2 juillet, audience au cours de laquelle le locataire demande au juge de lui accorder un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative. Le bailleur s’y oppose au motif que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience du 4 juin, conformément à l’article L 145-41, al. 3.
Après avoir constaté que les nouvelles dispositions de l’article L 145-41, al. 3 sont en principe applicables à la demande du locataire puisque celle-ci a été formée le 2 juillet, le tribunal judiciaire de Paris a toutefois refusé de les appliquer en se fondant sur l’argumentation suivante.
La loi du 26 mai 2026 est entrée en vigueur le 28 mai, soit plus d’un mois après la saisine du juge par le bailleur et seulement sept jours calendaires et six jours ouvrables avant la première audience, qui a eu lieu le 4 juin. Compte tenu de ce délai très court, le locataire n’a pas pu anticiper une telle modification législative et ainsi prévoir que sa demande de délai de paiement serait conditionnée à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Il a, dès le 10 juin 2026, donc seulement six jours après la première audience, procédé à une reprise du paiement intégral du loyer en effectuant un virement correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges appelés le 1er juin 2026. Dans ces conditions, l’application immédiate des nouvelles dispositions de l’article L 145-41 porterait une atteinte excessive au droit d’accès du locataire au tribunal tel que garanti par l’article 6, 1 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et par l’article 47 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne en ce qu’une telle application l’empêcherait de pouvoir soumettre au juge sa demande de délais de paiement.
Par suite, en application de l’article L 145-41, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 mai 2026 et au regard des paiements intervenus en juin, le tribunal a décidé d’accorder des délais de paiement à hauteur de seize mois.
À noter
La présente décision est originale en ce qu’elle refuse d’appliquer la loi de simplification de la vie économique dans un cas où celle-ci aurait dû être mise en œuvre. Ce faisant, le tribunal judiciaire reprend le raisonnement suivi par la Cour de cassation à propos des revirements de jurisprudence : au terme d’un contrôle in concreto, elle écarte la règle issue du revirement dès lors que sa mise en œuvre dans l’instance en cours aboutirait à priver la victime d’un accès au juge. Le juge s’est donc prononcé exclusivement en fonction des critères posés par l’article 1343-5 du Code civil, c’est-à-dire en considération de la situation du locataire et des besoins du bailleur. Le fait que le locataire ait réglé dès le 10 juin la somme due au titre du mois de juin a manifestement été un élément en faveur de l’octroi de délais de paiement.
TJ Paris réf. 23-7-2026 n° 26/52498
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