Lorsqu’une indemnité est versée à un locataire commercial pour couvrir les travaux de reprise nécessaires à la réfection du local à la suite d’un dégât des eaux, la TVA ne peut être incluse dans cette indemnité que si le locataire ne peut pas la récupérer.
Dans cette affaire, un litige opposait un locataire commercial à son bailleur et à l’assureur de ce dernier, à la suite d’un dégât des eaux et d’infiltrations dans le local.
Le locataire les ayant assignés, notamment afin d’obtenir leur condamnation solidaire à l’indemniser au titre des travaux de reprise à effectuer dans le local, la cour d’appel a fait droit à sa demande. Pour établir le montant de cette indemnisation, la cour a inclus la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) liée aux travaux.
Pour la cour, en effet, le locataire aurait nécessairement à acquitter la TVA pour faire réaliser les travaux.
La Cour de cassation a censuré la décision : la réparation du préjudice subi suppose la prise en compte de la TVA qui sera réglée aux entreprises chargées des travaux de réparation que si cette taxe reste à la charge du créancier de l'indemnité (le locataire), qui, non assujetti à la TVA, ne peut pas la récupérer. La cour d’appel aurait donc dû vérifier si le locataire (qui était une société commerciale) était assujetti à la TVA et pouvait la récupérer avant d’allouer une somme TTC. Si le juge inclut la TVA dans le montant de l’indemnité due par le bailleur, alors que le locataire peut la récupérer, ce dernier s’enrichit de façon injustifiée.
En pratique, si le locataire récupère la TVA, l’indemnité doit être calculée sur le montant HT des travaux, et, s’il ne la récupère pas, l’indemnité doit inclure la TVA car sinon, la réparation du préjudice n’est pas intégrale et donc contraire aux articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil, selon lesquels l’indemnité allouée à la victime doit réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 23-15.292
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