En matière de bail commercial, les conditions de forme prévues par le Code de commerce visant le congé donné par le bailleur ne s’appliquent à l’exercice par ce dernier du droit d’option. Le bailleur n’a pas à mentionner le délai de prescription applicable pour le contester en justice.
L’affaire
Le locataire d’un local commercial demande le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017. Le 17 janvier 2018, le bailleur répond en demandant la modification du prix du bail renouvelé. Le 12 mars 2018, le locataire refuse le nouveau prix proposé et, le même jour, le bailleur exerce son droit d’option, notifiant au locataire son refus de renouvellement du bail.
Le 23 septembre 2020, le locataire agit contre le bailleur en annulation de l’exercice du droit d’option et en constatation du renouvellement du bail. Au bailleur, qui soulève la prescription de son action, il oppose le raisonnement suivant : le locataire qui subit l’exercice du droit d’option par le bailleur devrait être autant protégé que celui qui reçoit un congé de son bailleur ; or le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire, qui entend le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (C. com. art. L 145-9) ; en l’espèce, l’acte signifiant au locataire l’exercice du droit d’option par le bailleur ne comportait pas de mentions l’informant du délai de prescription de sorte que, d’après le locataire, la prescription ne pouvait pas lui être opposée.
Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation écarte l’argument et juge la prescription acquise : en effet, les mentions obligatoires exigées par l’article L 145-9 du Code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option. Celui-ci n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé. Le bailleur avait valablement exercé son droit d’option par un acte dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail et avant l’expiration d’un délai de deux ans suivant la date de prise d’effet du bail renouvelé.
À noter
Le bailleur qui, initialement, a offert le renouvellement du bail peut se raviser et le refuser ensuite. Ce droit d’option peut être exercé tant qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer et tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite, soit deux ans après la date du renouvellement, comme le rappelle la décision commentée. Il doit être exercé au plus tard dans le mois qui suit la signification d’une décision définitive fixant le loyer (C. com. art. L 145-57, al. 2).
Contrairement aux dispositions applicables au congé (C. com. art. L 145-9) ou au refus du renouvellement opposé par le bailleur à la demande du locataire (C. com. art. L 145-10), les dispositions applicables au droit d’option (C. com. art. L 145-57) ne prévoient aucune condition de forme ou de contenu de l’acte. Cela explique la solution retenue ici par la Cour de cassation, qui juge que l’acte par lequel le bailleur exerce son droit d’option n’a à mentionner ni le délai dont dispose le locataire pour le contester ni les raisons l’ayant justifié, et ce en dépit du fait que ce choix revient à refuser le renouvellement. Encore faut-il que l’option soit explicite, ce qui était vraisemblablement le cas en l’espèce, l’absence des mentions prévues par l’article L 145-9 n’ayant à cet égard aucune incidence (puisque, justement, il n’est exigé aucune forme pour l’exercice du droit d’option).
Cass. 3e civ. 27-3-2025 n° 23-20.030
© Lefebvre Dalloz