Le contribuable qui ne se prévaut pas de l’exonération d’impôt sur la plus-value prévue lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale peut en demander le bénéfice par voie de réclamation s’il en remplit effectivement les conditions.
La propriétaire d’un immeuble de Sanary- sur-Mer cède son bien le 27 avril 2012 pour 80 000 € puis acquiert une maison avec son conjoint le 16 juillet 2013 pour 150 000 €. L’acte de vente précise que la cession entre dans le champ d’application des plus-values immobilières. La cédante dépose une réclamation afin d’obtenir la restitution de l’impôt payé en 2012, au motif qu’elle a remployé le prix de cession du premier immeuble dans l’acquisition de sa résidence principale.
L’administration refuse en raison du défaut des mentions obligatoires dans l’acte de cession.
Rappel
La plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée à condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et qu’il remploie le prix de cession dans l’acquisition de sa nouvelle résidence principale dans les 24 mois qui suivent la cession (CGI art. 150 U, II- 1° bis). L’acte de cession doit mentionner l’identité du bénéficiaire de l’exonération, ses droits sur le prix de cession, la fraction du prix destinée au remploi et le montant de la plus- value exonérée (CGI ann. III art. 41 duovicies- 0 H).
Décision de la cour administrative d’appel
Dans un arrêt infirmatif, la cour administrative d’appel de Marseille accorde à la cédante la possibilité de se prévaloir de l’exonération par voie de réclamation. Les juges relèvent que la doctrine administrative alors opposable ne faisait pas obstacle à ce qu’un particulier, qui n’a pas fait valoir son droit à l’exonération lors de la vente et n’a donc pas fait mention des informations exigées mais qui a effectivement remployé le prix de cession à l’acquisition de sa résidence principale, demande la restitution de l’impôt dans le délai de réclamation. La contribuable produit un contrat de bail, des quittances de loyer et des factures d’électricité portant sur les quatre années précédant la cession de son logement varois afin de prouver qu’elle a été locataire de sa résidence principale pour la même période. L’adresse de cette location est en outre mentionnée dans l’acte de vente de sa résidence secondaire et dans l’acte d’acquisition de sa nouvelle résidence principale. Il ressort de ce dernier acte qu’une partie du prix équivalent à 80 000 € a été payée comptant par la contribuable et le surplus financé par son compagnon au moyen d’un prêt. L’utilisation du prix de cession dans l’acquisition du nouvel immeuble se déduisant de la seule comparaison des montants de ladite vente et de l’achat qui la suit, la condition de remploi des fonds est remplie en l’espèce. La contribuable est donc fondée à demander la restitution de l’impôt sur la plus- value payé lors de la cession de son logement à Sanary dès lors qu’elle en remplit toutes les conditions.
À noter
Les juges du fond ne parvenant pas à s’accorder sur la possibilité de se prévaloir de ce cas d’exonération par voie de réclamation (CAA Douai 23- 4-2019 n° 17DA01449, CAA Paris 22-9-2021 n° 19PA04162, qui estiment l’exonération exclue en l’absence des mentions dans l’acte ; TA Lyon 12-4-2016 n° 1410083, TA Paris 31-3-2021 n° 1916052 qui accordent le bénéfice de l’exonération sur réclamation), il sera souhaitable que le Conseil d’État tranche ces divergences.
CAA Marseille 6-10-2022 n° 20MA02805
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