En principe, les plus-values de cession d’éléments d’actif réalisées par les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS) sont comprises dans le résultat ordinaire de l’exercice.
Lorsque ces sociétés cèdent des locaux à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel, ou un terrain à bâtir, les plus-values nettes réalisées sont imposées au taux réduit de 19 % si le cessionnaire s’engage à transformer l'immeuble acquis en un immeuble à usage d'habitation ou à construire des locaux d'habitation sur le terrain dans les 4 ans qui suivent la date de clôture de l'exercice d'acquisition (CGI art. 210 F).
Les biens cédés doivent être situés dans des communes comprises dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements (zones A bis ou A).
Pour bénéficier du taux réduit, la cession (vente ou apport) doit être effectuée en faveur :
- d'une société soumise à l'IS dans les conditions de droit commun ;
- d'une société immobilière spécialisée ;
- d'un organisme en charge du logement social ;
- d'une société de construction-vente ;
- ou d'un organisme de foncier solidaire.
Le non-respect par le cessionnaire de son engagement de transformation ou de construction entraîne l'application d'une amende égale à 25 % de la valeur de cession de l'immeuble ou du terrain à bâtir, sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté (CGI art. 1764, III).
Un dispositif prorogé
Ce régime, applicable aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2020 et aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues jusqu’à cette même date, sous réserve que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre 2022, est prorogé de 2 ans.
En conséquence, il s’applique désormais aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 et aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 inclus à condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre 2024.
Une possibilité de proroger le délai de réalisation des travaux
La loi de finances pour 2021 permet, sur demande de l’acquéreur, qu’une prolongation du délai de 4 ans pour la réalisation des travaux soit accordée par l’autorité compétente de l’État du lieu de la situation des immeubles pour une durée n’excédant pas 1 an. Cette prolongation peut, dans les mêmes conditions, être renouvelée une fois. L’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les 2 mois de la réception de la demande vaut acceptation. Cette mesure devrait concerner les engagements en cours au 1er janvier 2021.
Un champ d’application élargi
La loi de finances élargit également le périmètre des sociétés cessionnaires à l'ensemble des personnes morales , indépendamment de leur qualité ou leur régime fiscal. Cette mesure s’applique aux cessions réalisées au cours des exercices clos à compter du 31 décembre 2020.
Cette modification met ainsi le dispositif en conformité avec une décision récente du Conseil constitutionnel (Cons. Const. 31-7-2020 n° 2020-854 QPC Société Beraha).
Une modification de la sanction en cas de manquement
Actuellement en cas de manquement du cessionnaire à son engagement, une amende égale à 25 % du prix de cession est applicable. La sanction en cas de manquement est désormais ramenée au montant de l’économie d’impôt que le cédant a retiré de l’application du taux réduit d’IS. Cette mesure devrait s’appliquer à compter du 1er janvier 2021.
En pratique , ce montant est égal à la différence entre le montant d’impôt calculé en appliquant le taux de 19 % et celui qui aurait été dû en application du taux de droit commun de l’IS.
Source : loi de finances pour 2021, art. 17 et 25.
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