L'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, qui soumet à peine de nullité la conclusion d'une promesse de vente d'une validité supérieure à dix-huit mois à la forme de l'acte authentique, édicte une règle d'intérêt privé. Dès lors, la nullité ne peut être invoquée que par le promettant, seul protégé par la règle, et non le bénéficiaire.
Par cet arrêt, la troisième chambre civile précise la portée du formalisme des promesses de vente conclues pour une longue durée. À l'occasion d'un bail, un protocole annexé au contrat contenant une promesse synallagmatique de vente est conclu pour un délai de vingt-quatre mois (délai ensuite prorogé de douze mois) sans respecter les solennités de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation. L'article, central pour saisir la portée de l'arrêt, est rédigé ainsi : « Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. » Assignés en résiliation du bail et en expulsion des lieux, les locataires sollicitent reconventionnellement la nullité du protocole en invoquant l'irrespect de cette formalité, la promesse de vente n'ayant pas été constatée par un acte authentique. Ils sont également les auteurs du pourvoi, la cour d'appel ayant rejeté leur demande.
À l'appui du pourvoi, ils invoquent la titularité de l'action en nullité, en considérant que la règle violée visée à l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation prévoirait une nullité absolue pouvant donc être demandée par tout intéressé.
Pour la Cour de cassation, il s'agissait de répondre à la question de savoir si le bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente de longue durée pouvait agir en nullité en cas de non-respect du formalisme prévu par l'article 290-1 du code de la construction et de l'habitation. Autrement dit, quelle est l'étendue exacte du formalisme de cet article ? Englobe-t-il les deux parties ou reste-t-il réservé au promettant ?
La réponse de la troisième chambre civile, qui procède par rejet du pourvoi, est aussi laconique qu'attendue : le texte visé n'ayant pour objet la protection du seul promettant « qui immobilise son bien pendant une longue durée », la nullité concernée est relative, ce qui n'ouvre droit qu'au promettant de l'invoquer.
Par cet arrêt, la Cour de cassation vient préciser deux éléments.
D'abord, le formalisme de l'article 290-1 du code de la construction et de l'habitation est un formalisme de protection, ce qui ne saurait surprendre au vu des raisons de son insertion dans le code de la construction et de l'habitation : la règle est issue de la loi du 25 mars 2009 dite de modernisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion et a pour but la protection de la personne physique qui immobilise son bien pendant une longue durée, notamment au profit d'un aménageur ou d'un promoteur. Obliger l'intervention du notaire dans de tels cas, c'est permettre au promettant de peser le choix de l'engagement en bénéficiant des conseils d'un professionnel. Le but est de compenser une forme de déséquilibre qui survient dans les promesses de longue durée au détriment du promettant. Ce déséquilibre est purement objectif : d'un côté, le promettant, qui subit la contrainte de l'immobilisation de son bien en s'engageant définitivement à maintenir sa promesse pendant une très longue durée ; de l'autre, la situation du bénéficiaire qui conserve sa liberté. Pour ces raisons, sanctionner cette condition d'une nullité fait de la promesse visée à 290-1 un « contrat solennel, relevant à ce titre du formalisme direct » (Rép. civ., v° Promesse de vente – PUV ou pacte d'option, par O. Barret, n° 86).
La jurisprudence s'est montrée très favorable à cette protection, qu'elle applique tant aux promesses synallagmatiques qu'unilatérales (v. Civ. 3e, 18 févr. 2015, n° 14-14.416, Dalloz actualité, 9 mars 2015, obs. A. Cayol ; D. 2015. 489 ; ibid. 988, chron. A.-L. Méano, A.-L. Collomp, V. Georget et V. Guillaudier), ce qui n'avait pas été sans soulever des critiques, notamment parce que la promesse synallagmatique devrait être plus protégée puisque le contractant y est déjà définitivement engagé (v. A. Cayol, art. préc.). Cela étant, étendre la protection au promettant de la promesse unilatérale est dans l'air du temps depuis que la réforme du code civil en droit des obligations a mis fin à la jurisprudence Consorts Cruz (Civ. 3e, 15 déc. 1993, n° 91-10.199, D. 1994. 507, note F. Bénac-Schmidt ; ibid. 230, obs. O. Tournafond ; ibid. 1995. 87, obs. L. Aynès ; AJDI 1994. 384 ; ibid. 351, étude M. Azencot ; ibid. 1996. 568, étude D. Stapylton-Smith ; RTD civ. 1994. 584, obs. J. Mestre) : en disposant que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis », l'article 1124, alinéa 2, du code civil a renforcé la force obligatoire de la promesse unilatérale de vente. Il en ressort donc que l'article 290-1 du code de la construction et de l'habitation constitue une garantie indispensable pour celui qui s'engage, surtout lorsque la promesse est unilatérale.
Ensuite, ce formalisme est orienté en la personne du seul promettant. En appliquant la théorie moderne des nullités (dont la préférence par la jurisprudence ne fait plus de doute et a été entérinée par la réforme du droit des obligations de 2016), la troisième chambre civile considère que la règle exprimée à l'article 1179 du code civil sauvegarde l'intérêt privé et non l'intérêt général. Dès lors, son irrespect, sanctionné par la nullité, ne peut être invoqué que par le promettant. C'est considérer que le périmètre tracé par le contrat ou l'avant-contrat ne doit pas entraîner avec lui l'extension d'un formalisme orienté. Dans un arrêt remarqué, la chambre mixte avait considéré que les formalités ayant trait à la mention de la durée et au numéro d'inscription d'un mandat d'agent immobilier n'étaient pas prescrites à peine de nullité absolue, refusant l'action en nullité au locataire dont le congé pour vente ne remplit pas les formalités concernées (Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411, Dalloz actualité, 10 mars 2017, obs. A. Gailliard ; D. 2017. 793, obs. N. explicative de la Cour de cassation, note B. Fauvarque-Cosson ; ibid. 1149, obs. N. Damas ; ibid. 2018. 371, obs. M. Mekki ; AJDI 2017. 612, obs. M. Thioye ; ibid. 2018. 11, étude H. Jégou et J. Quiroga-Galdo ; AJ contrat 2017. 175, obs. D. Houtcieff ; RTD civ. 2017. 377, obs. H. Barbier). À l'époque, l'arrêt avait surpris car il s'agissait d'un revirement de jurisprudence puisque la nullité était avant absolue mais s'expliquait notamment par le fait que le locataire avait lui aussi le bénéfice de règles protectrices d'ordre public. Pour autant, l'arrêt avait pu soulever quelques réserves du fait du statut de partie faible du locataire, qui s'en trouvait moins protégée. En outre, la place de l'intérêt général est bien plus importante vis-à-vis du contrat de l'agent immobilier régi par la loi Hoguet, activité réglementée et teintée d'ordre public. Il ne saurait en être ainsi dans le cas du bénéficiaire de la promesse qui n'est entré dans aucun rapport contractuel.
Cet arrêt vient renforcer le sentiment qu'au fil des années, la Cour de cassation cloisonne le bénéfice du formalisme en délimitant de façon nette les périmètres d'application. Elle le fait en s'appuyant – parfois de façon indirecte – sur une interprétation de l'article 1179 du code civil consistant à délimiter très nettement l'intérêt général de l'intérêt privé.
Par Ariane Gailliard
Source : Civ. 3e, 26 nov. 2020, FS-P+B+I, n° 19-14.601.
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