Dans un contexte de taux historiquement bas, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a ajusté sa précédente recommandation relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit par les banques.
Le Haut Conseil a rappelé son objectif de « préserver des pratiques saines, conciliant un accès large au crédit et des conditions d’octroi assurant la stabilité financière et la protection des ménages ». Sur la base de ces éléments, il a décidé d’ajuster sa précédente recommandation (HCSF, recommandation n° R-HCSF-2019-1, 20-12-2019) sur les points suivants.
À noter : tous les établissements de crédit seront tenus de respecter cette recommandation qui sera publiée dans les prochaines semaines, « en veillant à assurer un accès large et adapté de leurs clients au crédit immobilier ».
- Compte tenu des pratiques constatées sur le calcul du taux d’effort à l’octroi des emprunteurs , son mode de calcul fera l’objet de précisions complémentaires et la référence passera de 33 % à 35 % au maximum.
- Les différés d’amortissement dans une limite de 2 ans seront pris en compte pour intégrer les spécificités de certaines opérations, notamment les ventes en l’état futur d’achèvement (Vefa) et les contrats de construction de maisons individuelles. Cela permettra de porter la maturité maximale du crédit à l’octroi de 25 à 27 ans pour ce type d’opérations.
- La marge de flexibilité , concernant les nouveaux prêts pouvant s’écarter des meilleures pratiques relatives à la maturité et au taux d’effort :
- sera portée de 15 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits à 20 % ;
- et sera davantage ciblée sur la « primo-accession » (les 3/4 au moins de cette flexibilité maximale sont actuellement réservés aux acquéreurs de leur résidence principale, en particulier notamment aux « primo-accédants »).
À noter : s’agissant des crédits octroyés dans le cadre de la marge de flexibilité, rappelons qu’un endettement maximal de 7 années de revenu est pour l’heure préconisé.
- Enfin, la recommandation du HCSF sera précisée pour confirmer qu’elle ne fait pas obstacle aux rachats et renégociations de crédits dès lors qu’ils permettent de réduire le taux d’effort ou la maturité des crédits. Le regroupement de crédits relève en effet de la même logique dès lors que ces crédits ont été octroyés de manière indépendante, relève le HCSF.
À noter : actuellement, ces opérations ne sont pas acceptées dès lors que le critère du taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier et celui de la maturité du crédit ne sont pas respectés.
- Le Haut Conseil a par ailleurs rappelé que la notice relative à sa recommandation du 20 décembre 2020 avait été actualisée en août 2020 afin de clarifier le traitement :
- des loyers associés à des investissements locatifs : l’appréciation des revenus annuels peut ainsi prendre en compte les loyers futurs tirés de la location du bien, dans la limite d’une certaine quotité, afin de refléter le risque locatif ;
- et des avantages liés au dispositif Pinel/Dufflot/Denormandie : les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions d’impôts accordées dans le cadre de ce dispositif, dès lors que le crédit immobilier sur lequel porte la décision d’octroi est concerné par ce dispositif.
Source : HCSF, communiqué du 17-12-2020.
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